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網友問:

「最近有地產代理公司及地產從業員被買家告上法庭,被指其地產從業員誤導買家,包括誤導業主的財政狀況,單位是否有違例建築,地產代理是否獨家代理等等;究竟地產代理及從業員,對於所講出的資料,要負甚麼及多少劑壬?」
相信是指,是二OOx年一月x日高院之A28x號之案件,原告人為一姓張的女士,被告人為某大地產公司之一及兩名地產從業員。
在這個案件中,從業員使出渾身解數,促成一宗3000多萬的紅山半島單位的交易,但換來的是業主在終止買賣合約之後,末能退回訂全,單位已按給銀行,欠款多達9500萬元,買家於是向地產代理追討610萬訂金及其他損失,究竟發生了甚麼事?

長老答:

在上述案件中,地產從業員被指誤導買家,其中指控包括:

一,自作叫價,從業員被指自己調低叫價到2000萬,吸引買家出票;

二,將業主描述為一財政狀況良好,並擁有最少另一個紅山半島的單位,及以半層商業大廈作寫字樓,以致買家沒有堅持將訂金放在律師行保管;

三,錯誤地說單位的類似玻璃屋建築物是合法建築物,說成由廚房改建而成;

四,錯誤地說該單位由共地產公司獨家代理等。
 

如果不是業主財政困難,未能將單位成功賣出,上述情況,可能永遠不會被人發現或者追究;因為如果成交了,買方雖然被誤導,也難以證明損失;但一次意外,足以致命。雖然買家的損失,大部分可算是因為業主的財政困難,才不能退回訂金。但如果從業員真的作過有關財政狀況的陳述,他是可能要付上賠償的責任。

他的其中一個可能的答辯理由是,他們不是財務專家,買家是不應依靠他們所說的,換句話說,買家應自行決定是否堅持將訂金交到律師樓保管,而買家同意將訂金發放予業主的條款,是一商業的決定,是買家希望買到該單位的一個讓步條件;而引至買家損失的,是業立而不是代理公司。

上述說法,法庭會否接受,當然難以預知,但如果事發生在今時今日,即地產監管條例生效之後,上述地產從業員難免要受處分。

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